La Subdivisión Predial: Aspectos Legales, Procedimientos y Requisitos

Si estás pensando en subdividir un terreno para vender lotes más pequeños, es fundamental conocer que existe un procedimiento diferente dependiendo del tipo de terreno y de su ubicación. Cumplir con el procedimiento establecido por ley es sumamente importante, ya que de lo contrario, podrías estar cometiendo el delito de loteo irregular, castigado con penas que van desde tres años y un día hasta diez años de cárcel.

Tipos de Subdivisión: Urbana vs. Rural

Antes de realizar cualquier inversión o gasto, es crucial determinar si la subdivisión se trata de un terreno urbano o un terreno rural, ya que los procedimientos establecidos al efecto son distintos. No todo terreno es susceptible de dividirse.

Subdivisión de Predios Urbanos

Como punto de partida, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C.) es el Instrumento de Planificación Territorial que determinará la superficie predial mínima en su Ordenanza Local, estableciendo las superficies prediales en metros cuadrados, esto a partir de lo mencionado en el artículo 2.1.10 en su punto 3.

El Artículo 2.1.20 establece:

• En los casos en que los Instrumentos de Planificación Territorial no contengan disposiciones sobre superficie predial mínima, esta será libre, según lo determine el arquitecto autor del proyecto, salvo que se trate de proyectos de loteo acogidos al D.F.L.

Ejemplos de Cumplimiento de Superficie Mínima

En el "caso 1", el "lote A" (lote original) cumpliría con la Subdivisión Predial Mínima requerida en la tabla 1 (igual o mayor a los 800 m²). Al dividir el "lote A" en dos lotes (A1 y A2), estos dan cumplimiento a lo establecido en la tabla mencionada con superficies de 1200 m² cada una.

En el "caso 2", el "lote A" (lote original) cumpliría con la Subdivisión Predial Mínima requerida en la tabla 1 (igual o mayor a los 500 m²). Al subdividir el "lote A" en tres lotes: lote A1 con 500 m², A2 con 500 m² y A3 con 600 m²; estos dan cumplimiento a lo establecido en la tabla mencionada, ya que sus superficies son mayores o iguales a los 500 m².

Fusión de Terrenos Urbanos

El Artículo 63º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (L.G.U.C.) indica que la fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%.

Impacto de Expropiación en Predios Urbanos

Un ejemplo de situación particular puede ser el siguiente: El "lote A" y el "lote B", ambos con superficies de 1500 m², al ser afectados por expropiación, ya no darían cumplimiento a la Subdivisión Predial Mínima establecida en la tabla 4 (mayor o igual a 1500 m²).

En otro caso, el "lote A" con superficie de 1500 m² y el "lote C" con superficie de 1750 m² dan cumplimiento a la Subdivisión Predial Mínima establecida en la tabla 5 (mayor o igual a 1000 m²).

Subdivisión de Predios Rurales

Cuando se trata de terrenos que están fuera del radio urbano, es el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) el que aprueba o rechaza los proyectos de subdivisión. Estos documentos te dirán si es posible o no dividir el terreno. Aquella persona que carezca de los medios tecnológicos, no tenga acceso a medios electrónicos o solo actuare excepcionalmente a través de ellos podrá presentar su solicitud presencialmente al Servicio, de manera excepcional, en la oficina SAG que corresponda, siempre que se cumpla lo señalado por el artículo 18 de la ley N° 19.880.

Por regla general, tratándose de terrenos rurales que se encuentren fuera de los Planes Reguladores Metropolitanos de Santiago, Valparaíso y Concepción, la subdivisión tiene que dar como resultado lotes de al menos 5.000 metros cuadrados (media hectárea).

Decreto Ley N° 3.516 de 1980

El DL N° 3.516, de 1980, artículo 1, estableció que la subdivisión de predios rústicos (predios de aptitud agrícola, ganadera o forestal) que se encuentren fuera de los límites urbanos y de los planes reguladores intercomunales, pueden ser divididos libremente, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas.

Normativa Específica para la Región Metropolitana

En el caso de la región Metropolitana, con la entrada en vigencia del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), para las subdivisiones en dicha región no se aplica el D.L. (se refiere al DL 3.516 en este contexto).

Este trámite permite a los propietarios de predios rústicos solicitar un certificado para dividir su propiedad en lotes más pequeños. Esto es posible siempre y cuando se cumplan las normas establecidas y se mantenga la aptitud agrícola, ganadera o forestal del terreno.

Causales de Rechazo o Suspensión en Predios Rurales (SAG)

La normativa del SAG contempla diversas causales para el rechazo o suspensión de proyectos de subdivisión, entre ellas:

• En el punto N° 2 se indica lo siguiente: Plano de parcelación que contemple un diseño del proyecto incompatible con el destino agrícola, ganadero o forestal de los lotes resultantes. Todo proyecto que en su diseño de subdivisión genere en todo o en parte lotes para los que su forma impida o dificulte el uso agropecuario efectivo de estos, debe ser rechazado. Sin embargo, la determinación objetiva del impedimento del uso agropecuario efectivo del lote, a propósito de su forma, depende de una serie de atributos o características que se complementan entre sí, muchas veces difíciles de evaluar con los antecedentes disponibles en la solicitud, circunstancia que amerita un estudio caso a caso.
• En el punto N° 3 se indica lo siguiente: Proyectos de parcelación (cualquiera sea el número de lotes) con parcelas de 5.000 m² o más en que se constata una situación de hecho constituida por: apertura de calles, caminos interiores, veredas, rotondas, áreas comunes, canchas de fútbol, embarcaderos, postación eléctrica, etc. Todo proyecto de subdivisión debe dar cuenta de las vías internas de acceso a cada lote generado, sea a través del diseño de “lotes-camino” o “servidumbres de tránsito”. Estos caminos son evaluados en su diseño y pertinencia por el Servicio, aunque actualmente en forma mínima, como por ejemplo respecto de su ancho. No obstante, corresponde también evaluarlos a propósito de su real factibilidad de implementación, en específico, su viabilidad en el marco del cumplimiento de la normativa forestal. Al caso, si a través del análisis de imágenes satelitales y los archivos KMZ, KML o SHP aportados por el solicitante, se evidencia el diseño de caminos sobre superficie que constituya bosque, se deberá suspender la tramitación de la solicitud y oficiar a CONAF para que esta, con los antecedentes pertinentes aportados por el Servicio, se pronuncie respecto de la referida viabilidad.
• En el punto N° 7 se indica lo siguiente: Proyectos de parcelación que corresponden al desarrollo de nuevas etapas de proyectos previos, consolidados con destino inmobiliario. La presentación de la solicitud que involucre una nueva etapa de un proyecto ejecutado bajo esa modalidad y habiendo antecedentes que presuman que las etapas previas han tenido un fin urbano o habitacional, es causal de suspensión.
• En el punto N° 8 se indica lo siguiente: Proyectos de parcelación cuyos antecedentes documentales dan cuenta del destino inmobiliario de los lotes.
• En el punto N° 11 se indica lo siguiente: “Si durante el análisis de antecedentes de un proyecto de subdivisión se establece que el solicitante posee giro que se encuentre ligado a la construcción de edificios para uso residencial, compra, venta y alquiler; y/o su objeto social sea preeminentemente de tipo inmobiliario, se deberá suspender la tramitación de la solicitud y oficiar a MINVU, para que este se pronuncie respecto de la generación de núcleos urbanos al margen de la planificación territorial de la destinación efectiva del proyecto a fines urbanos o habitacionales.

Subdivisión Rural bajo la Ley N° 19.807 (Subdivisión Familiar)

La Ley N° 19.807 permite realizar subdivisiones rurales entre familiares, cuyo resultado final es lograr terrenos con superficies entre 500 m² y 1.000 m². Esta ley, promulgada el 22 de mayo del año 2002, surge con el objetivo de otorgar una solución a aquellas familias de campesinos que vivían de allegados con sus padres en los terrenos rurales de los que estos eran dueños. La posibilidad de dividir terrenos en superficies menores permitiría solucionar este problema de vivienda, ya que al tener un terreno propio, podrían acceder a los subsidios de vivienda rural que el estado entrega.

De este modo, el texto de la Ley 19.807 agrega en el artículo 1° del Decreto Ley 3.516 (que regula la subdivisión de predios rústicos o rurales) el siguiente artículo:

j) Cuando se trate de transferencias a cualquier título y por una sola vez, a un ascendiente o descendiente del propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para construir una vivienda para sí mismo. En este caso, no podrá transferirse más de un lote por ascendiente o descendiente y la superficie de este no podrá tener una cabida inferior a los quinientos, ni superior a los mil metros cuadrados. Los lotes que se transfieran tendrán prohibición legal de enajenar por 5 años, la que deberá ser inscrita de oficio por el respectivo Conservador de Bienes Raíces. Lo dispuesto en esta letra procederá solo respecto de predios que no hayan sido originados en subdivisiones efectuadas de acuerdo a este decreto ley, y cuyo avalúo fiscal vigente a la fecha de transferencia no exceda al equivalente de UF 1.000. Las subdivisiones que se efectúen de acuerdo con esta norma no requerirán del informe previo favorable a que se refieren el artículo 46 de la ley N° 18.755 y sus modificaciones posteriores.

Requisitos clave de la Ley 19.807:

• Transferencias de superficies entre 500 y 1.000 m², por una única vez, a parientes del propietario del terreno hasta el primer grado de consanguinidad o afinidad, sea este ascendente o descendente.
• La consanguinidad de primer grado se refiere de padres a hijos o de hijos a padres.
• La afinidad de primer grado se refiere a los cónyuges, suegros, yerno o nuera.
• Prohibición de enajenar por 5 años de los terrenos resultantes.
• Solamente se pueden realizar en predios que hayan sido originados antes de la publicación del DL 3.516, es decir, antes del año 1980.

Procedimiento General de Solicitud y Documentación

Solicita el certificado durante todo el año en el sitio web del SAG, en sus oficinas y con un Tercero Autorizado. Para iniciar el proceso, ingresa al sitio web del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) con tu ClaveÚnica.

Con la entrada en vigencia de la Resolución Exenta N°4.788/2024, se establecieron tres modalidades para ingresar una solicitud de certificación de proyecto de subdivisión predial ante el SAG:

• Regiones sin sistema de Terceros Autorizados: El trámite digital estará disponible de manera abierta para todos los solicitantes.
• Regiones con sistema de Terceros Autorizados activo (SNAT): El acceso a la plataforma digital será exclusivo para los Terceros Autorizados, quienes serán responsables de gestionar la solicitud del solicitante. Por lo tanto, en las regiones que ya operan con el sistema SNAT -O’Higgins, El Maule, Ñuble, Biobío y Los Lagos- las solicitudes no podrán ser ingresadas directamente al SAG. En estos casos, los interesados deberán presentar sus antecedentes a través de un Tercero Autorizado SPR de su elección.

Se recomienda revisar en forma previa la Pauta de Revisión de su proyecto de subdivisión. Esta pauta es un material desarrollado para apoyar la presentación de su proyecto de subdivisión, de modo que antes de ingresar su solicitud, pueda corroborar que tanto el plano como los antecedentes del proyecto cumplen los requisitos para su evaluación.

Documentos y Antecedentes Requeridos:

• Descarga el formulario de solicitud.
• Copia autorizada de la inscripción de dominio con certificado de vigencia del Conservador de Bienes Raíces o la inscripción especial de herencia del predio.
• Documento en que conste la servidumbre de tránsito activa que favorece la subdivisión del predio, cuando no acceda directamente a un espacio público o camino de la Corporación de la Reforma Agraria (CORA).
• Siete impresiones originales del plano planimétrico o topográfico del proyecto de subdivisión elaborado por una o un profesional competente o calificado afín por el SAG, además de un archivo digital del plano en formato KML (revisa las escalas).
• Certificado de Dominio Vigente.
• Certificado de Ruralidad.
• Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.
• Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente y por el propietario del predio con su RUT.
• Formulario de solicitud firmado, que puede descargar aquí y presentada por el o los propietarios o por su representante legal.
• Certificado emitido por la municipalidad respectiva, en el cual conste que el predio a subdividir se encuentra fuera del límite urbano (por ejemplo, en el caso de predios rústicos).
• Si el trámite se realiza directamente ante el SAG, para el caso del trámite presencial, se requiere presentar el comprobante de pago de la tarifa correspondiente al trámite ante el SAG.

Como resultado, habrá ingresado la solicitud para obtener la certificación de subdivisión de predios rústicos. En todos los casos, el SAG podrá requerir al solicitante otros antecedentes que resulten indispensables para mejor resolver una solicitud de subdivisión de predio rústico.

Profesionales Competentes

Todo profesional proyectista que tenga intención de elaborar y firmar un plano de un proyecto de subdivisión de predio rústico deberá presentar ante el Servicio la documentación correspondiente, para que este tome conocimiento de su profesión y determine si dicha carrera se encuentra dentro de las profesiones competentes. De igual manera, quienes requieran ser calificados como profesional afín, deberán presentar en forma previa a la elaboración y firma de planos de subdivisión de predios rústicos, la documentación correspondiente para tal objeto. Sin perjuicio de lo anterior, se ha elaborado la Nómina voluntaria de profesionales competentes y afines en esta materia, con carácter de inscripción voluntaria, cuyo costo de inscripción se encuentra establecido en la resolución exenta N° 7.896, de fecha 28 de noviembre de 2018, o aquella que la reemplace.

Plazos y Costos Asociados

Entre reunir los documentos, realizar el dibujo técnico y el plazo de 20 días hábiles que tiene el SAG para aprobar o rechazar una solicitud de subdivisión, el proceso puede demorar hasta seis meses aproximadamente (se han visto casos en los que la demora ha superado un año y medio). Sin embargo, si hay errores en el título de la propiedad que se pretende subdividir, este plazo podría aumentar considerablemente. La Dirección de Obras tiene un plazo de 30 días corridos para aceptar o rechazar la solicitud.

En el procedimiento de subdivisión debes considerar varios costos, entre los que destacan los honorarios del arquitecto (si es urbano) o topógrafo (si es rural), los aranceles propios de la solicitud, un abogado que se encargue de redactar las escrituras de compraventa o adjudicación según sea el caso, así como el costo de algunos documentos esenciales que son requisitos de la solicitud. El cobro incluye la certificación de siete copias de planos digitales ingresados en forma presencial o los que se presenten en formato digital.

Estrategia de Venta y Precauciones

Una de las razones más comunes para subdividir un terreno es para poder vender los lotes resultantes y así obtener un ingreso considerable. Por ello, resulta sumamente importante la estrategia de venta que tengas. Es mucho más sencillo vender la propiedad cuando se pone a disposición de los prospectos o posibles compradores toda la documentación legal de la propiedad.

Un ejemplo claro de un procedimiento de subdivisión mal hecho, que trae como consecuencia la formación de un loteo irregular, es cuando una persona compra una parcela (rural) de 1000 metros cuadrados por cesión de derechos. Cumplir con la normativa evita estos graves problemas.

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