La subdivisión de predios agrícolas para edificar condominios es un fenómeno presente en prácticamente todo el país, incluida la Región de Valparaíso. Este proceso está generando una serie de desafíos, especialmente en comunas rurales.
Impacto en Comunas Rurales: El Caso de Hijuelas
Para comunas rurales como Hijuelas, esta discusión es de suma importancia. En el contexto actual, con escasez hídrica y servicios no garantizados, se está viviendo una situación muy difícil al albergar proyectos inmobiliarios de grandes magnitudes.
Quienes tenían suelos calificados para el desarrollo agrícola, debido a las adversidades climáticas, han tenido que vender esos terrenos a inmobiliarias porque la rentabilidad es mucho mayor que un sistema de producción a través de hortalizas y flores, que son las instancias productivas esenciales de la comuna.
El alcalde de Hijuelas, José Saavedra, habla de un aumento exponencial de la población a partir de estos loteos indiscriminados. Una buena parte de esos sitios están en la zona de amortización del Parque Nacional La Campana, en el sector de Ocoa, conocido por ser la mayor reserva de palmas chilenas en el país.
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Problemas Ambientales y Sociales en Ocoa
El Parque Nacional La Campana está viviendo una situación crítica por la falta de agua. La biodiversidad está corriendo un riesgo porque los animales domésticos que llegan a estos predios se están vinculando con la fauna nativa del parque.
Según el alcalde Saavedra, la población en el sector de Ocoa, aledaño al Parque La Campana, puede llegar a 12.000 habitantes si se aprueban las solicitudes de loteos pendientes. Actualmente, un CESFAM en Ocoa, diseñado para 5.000 personas, atiende a 7.000 viviendas. Si todas las parcelas de agrado en Ocoa se venden, la población podría alcanzar las 10.000 o 12.000 personas.
La pandemia hizo que las personas que tenían segundas casas se vinieran a vivir a Hijuelas. El alcalde espera que el proyecto de ley sea preventivo para evitar estas situaciones, especialmente en una Reserva de la Biósfera que atraviesa por adversidad climática y escasez hídrica.
Saavedra comentó que algunos vecinos actuales de Hijuelas, que obtuvieron terrenos gracias a la justicia redistributiva de la Reforma Agraria, están vendiendo esos predios a sus propietarios originales, lo que genera un contrasentido. Además, ya no hay suelo suficiente ni capacidad hídrica para producir flores, que era el principal sello productivo de la comuna.
Iniciativas para Abordar el Problema
En virtud de esta tendencia que está afectando la sostenibilidad de los territorios en casi todo el país, la Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (COMICIVYT) inició un proceso de recolección de aportes de diferentes áreas (jurisprudencia, visión de los gremios y de la academia) para abordar el problema, con la participación de los ministerios de Vivienda, Bienes Nacionales y Agricultura.
La COMICIVYT generó una serie de diálogos regionales, titulados “Habitar de forma sostenible el territorio rural”, a través de los cuales pretende recoger las experiencias de actores locales para nutrir un proyecto de ley que se encuentra en una fase avanzada y será presentado ante el Congreso.
Diálogos Regionales y Cifras Alarmantes
El 8 de agosto pasado, la Facultad de Ingeniería de la Universidad Católica de Valparaíso (PUCV) acogió el segundo de estos diálogos, en el que participaron el alcalde Saavedra y otros expertos y autoridades. El primer diálogo se realizó en Atacama. El de Los Ríos se realizó el 10 de agosto y el próximo será el 18 del mismo mes en Aysén.
La ministra de Bienes Nacionales, Javiera Toro, abrió el segundo diálogo regional destacando que el suelo es un recurso cada vez más tensionado por el aumento desregulado de las parcelaciones rurales.
Durante la jornada en Valparaíso, los panelistas entregaron antecedentes que demuestran la magnitud del problema en todo el territorio nacional. Jorge Maluenda, jefe del Departamento de Asesoría Jurídica del Ministerio de Agricultura e integrante de la secretaría ejecutiva de COMICIVYT, citando estadísticas recogidas por el MINVU, señaló que en Chile existen 350.195 predios no agrícolas, es decir, terrenos que perdieron su calidad de rurales y que suman entre 0,5 y 1 hectárea de superficie.
Lo preocupante es que esa sumatoria de hectáreas de estos predios no agrícolas, según los mismos datos del MINVU, son superiores a la superficie construida de todas las áreas urbanas del país (208.688 hectáreas). Según datos del SAG, además, durante los años 2021, 2022 y lo que va de 2023 se tramitaron 42.247 subdivisiones agrícolas.
Marco Legal y Consecuencias de las Parcelaciones
El representante de MINAGRI detalló las principales consecuencias que acarrea la proliferación de parcelaciones. Finalmente, Maluenda analizó la estructura jurídica actual referente al tema.
Normativa Vigente
Citó el caso del decreto ley N° 3.516 del MINAGRI, que otorga la facultad de subdividir en lotes no inferiores a 0,5 hectáreas, supeditado a la mantención del uso de suelo para fines silvoagropecuarios.
También mencionó el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) del MINVU, que expresamente prohíbe “subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado”.
Realidad Regional en Valparaíso
En el diálogo regional en el puerto de Valparaíso, hubo dos invitados que se refirieron a la realidad regional sobre parcelaciones irregulares. La seremi de Vivienda de Valparaíso, Belén Paredes, indicó que hay contabilizados 41.000 loteos en dicha región, y que el debate “no es de los suelos”, sino de “cómo queremos vivir, es decir, del modelo de desarrollo”.
Moraga citó estadísticas del SAG para enumerar las solicitudes de subdivisión de predios agrícolas en la región, las que han ido en constante aumento. Por ejemplo, si en 2021 hubo 533 solicitudes ingresadas y 406 certificadas por el SAG, en 2022 esa cifra se incrementó a 706 y 654, respectivamente.
“Los procesos de fragmentación territorial rural intensiva se deben entender en el marco de urbanización extendida, que implica una profunda transformación del territorio rural mediante la sustitución de usos de suelo. Empieza a tomar una escala desproporcionada y eso causa impactos. Todos entendemos que existe la ciudad y el campo, pero hoy es difícil decir dónde empieza la ciudad y dónde empieza el campo”.
Moraga explicó que la Seremi del MINVU de la Región de Valparaíso emitió la resolución exenta N° 2.478 del 31 de diciembre de 2021 que fija criterios regionales para cautelar que no se generen “núcleos urbanos al margen de la planificación”.
Impacto Social y Cultural de las Parcelaciones
En la mesa de diálogo también habló Mónica Henríquez, vicepresidenta del Consejo Asesor Campesino de INDAP San Felipe y vecina de la comuna de Llay-Llay. “Nuestra región es estratégica porque está cerca de Santiago y Valparaíso, y estas casas en predios rurales, son ocupadas como dormitorio. No hay espíritu de comunidad. En Llay-Llay nos hemos visto afectados por este tipo de parcelas.
“Nosotros los agricultores tenemos una filosofía de vida más tranquila y entendemos los ciclos de la naturaleza, pero ellos llegan a nuestros territorios y quieren imponer sus ideas. Quieren vivir en la urbanidad en un entorno rural: les molestan el ruido de los animales, los olores, cómo la gente cultiva. La agricultura se está viendo afectada porque ellos quieren imponer sus normas.”
Rozana Lebuy, directora del programa Paisaje, Territorio y Desarrollo Rural de Centro CERES (que opera en la Región de Valparaíso), contó a País Circular que “hay unas exigencias de las comunidades al recibir a este nuevo vecino, que incomoda y afecta al territorio que los primeros han habitado por décadas. Esto ha sido recepcionado por las autoridades. Los espacios rurales están abiertos a que cualquier proyecto pueda llegar y los instrumentos vienen de la ciudad, y debemos pensarlo más desde la ruralidad. Necesitamos una normativa más robusta.”
Propuesta de Proyecto de Ley
El integrante de la secretaría ejecutiva de COMICIVYT, Jorge Maluenda, detalló los principales puntos del proyecto de ley que se presentará ante el Congreso, previa consulta a partir de los diálogos regionales.
Objetivos del Proyecto de Ley
En primer lugar, el proyecto de ley no apunta a prohibir las parcelaciones rurales ni a prohibir el decreto ley N° 3.516. Por el contrario, la iniciativa de ley pretende mantener la vigencia de dicho decreto, mejorarlo, y con ello asegurar de que sea exclusivamente para fines silvoagropecuarios.
La propuesta sugiere agregar un nuevo artículo 55 bis que genere un nuevo mecanismo de excepción para lo que llaman Conjuntos Residenciales Rurales. Es decir, para conseguir vivir en el campo, pero con las reglas que entrañan este tipo de territorios.
Medidas Concretas
- El proyecto de ley aconseja aumentar a 2 hectáreas la superficie predial mínima para lotear, de manera que no se produzca la fragmentación que hoy se genera con las parcelaciones.
- Otros puntos atañen al aumento de multas al 200% del avalúo del predio subdividido por infracciones.
- Restringir la facultad de los notarios o de los conservadores de bienes raíces para inscribir títulos que pudieran ser parcelaciones rurales irregulares.
- El proyecto establece una caducidad de tres años para la aprobación de las subdivisiones, cuando éstas no han sido inscritas en los conservadores de bienes raíces en ese lapso.
- La propuesta también contempla ampliar el ámbito de competencia de los planes reguladores intercomunales, modificando el artículo 34 de la LGUC, para establecer normas sobre uso de suelo y superficie de subdivisión predial mínima.
Conjuntos Residenciales Rurales (Artículo 55 bis)
Sobre más detalles del nuevo artículo 55 bis a la LGUC, Maluenda señaló que con esto se busca evitar que las personas que llegan a vivir a estos loteos sean víctimas de una estafa encubierta, ya que compran estos terrenos a un precio conveniente, pero llegando ahí logran constatar que no hay ni siquiera caminos.
En ese sentido, los Conjuntos Habitacionales Rurales serían viviendas unifamiliares, con fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación o restauración ambiental. El proyecto sugiere ciertos porcentajes de uso:
- 70 por ciento deberá mantenerse con fines exclusivamente silvoagropecuarios, de conservación, preservación o restauración.
- 20% para el emplazamiento de instalaciones complementarias a las actividades previamente mencionadas.
- 10% para edificaciones con destino habitacional, cuya casa unifamiliar será de hasta dos pisos de altura.
Según la visión del alcalde José Saavedra, el proyecto de ley en sí debe tener “un rayado de cancha concreto, real, que le permita a las comunas tener claridad sobre estos proyectos porque aquí estas cosas se aprueban y recién cuando se empieza a edificar, los municipios actúan”.
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